Documento del Consejo General de Colegios

Empresas de Auditoría de Riesgos en la Edificación

a obligatoriedad de asegurar determinados riesgos impuesta por la L.O.E ha dado lugar a la irrupción en el mercado de empresas denominadas, creemos que impropiamente, Organismos de Control Técnico, cuyos servicios se imponen por las compañías aseguradoras a los promotores. El papel de estas empresas ha sido analizado por el Consejo General de Colegios Oficiales de Aparejadores y Arquitectos Técnicos, autor del siguiente documento.

Régimen de garantías en la L.O.E.
La Ley de Ordenación de la Edificación ha establecido, con carácter obligatorio, un régimen de garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción, que se regula en su Capítulo IV y que se materializa en un seguro obligatorio ‑de daños materiales o de caución‑ que, de momento y a tenor de lo establecido en la Disposición Adicional Segunda, sólo será exigible para los edificios cuyos destino principal sea el de vivienda. Su cobertura se ciñe a lo prescrito en la letra c) del n° 1 del art°‑ 19 de la L.O.E.,que corresponde a la garantía de diez años sobre resarcimiento de daños materiales, causados por vicios o defectos que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio y que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales.

Esa es, por tanto, hoy por hoy, la única garantía de cobertura obligatoria cuyo aseguramiento debe acreditarse para el acceso e inscripción, en el Registro de la Propiedad, de las escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificios de vivienda.

Las Entidades de Control de Calidad en la Edificación y los Laboratorios de Ensayos para el Control de Calidad de la Edificación.
Con independencia de lo anterior, el art°. 14 de la LOE otorga carta de naturaleza alas empresas que denomina, respectivamente, Entidades de Control de Calidad de la Edificación y Laboratorios de Ensayos para el Control de la Calidad de la Edificación.

Estas empresas se configuran como prestadoras de asistencia técnica que, en el caso de las Entidades de Control de Calidad, se verifica en relación con el proyecto, los materiales, la ejecución de la obra y sus instalaciones, a tenor y de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable. En tanto que los Laboratorios de Ensayos prestan su asistencia técnica mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de las obras de edificación.

A las Entidades de Control de Calidad y a los Laboratorios de Ensayos se les puede requerir la exigencia de disponer de acreditación oficial de las Comunidades Autónomas, con competencia en la materia, si así lo establecieran dichas Administraciones (art°. 14.3.b).

En ambos casos, su intervención es potestativa -y por tanto no obligatoria, salvo en el caso de ensayos o pruebas establecidos como obligatorios en los Reglamentos e Instrucciones, en que se requiere la intervención de los Laboratorios de Ensayo- y dicha intervención tiene lugar mediante el encargo correspondiente formalizado por uno de los agentes que la L.O.E. reconoce, es decir, promotor, proyectista, director de la obra, director de la ejecución de la obra o constructor. Siempre, y en todo caso, los resultados de la actividad de dichas empresas han de facilitarse, además de al autor del encargo correspondiente, al director de la ejecución de la obra (art° 14.3.a), de la L.O.E.).

Resulta evidente, por tanto, que la actividad de las Entidades de Control de Calidad y de los Laboratorios de Ensayos se contempla por la Ley como intervención no obligatoria, planteada a utilidad del proceso edificatorio y al servicio de los proyectistas (Entidades de Control de Calidad) en la fase que a aquéllos concierne, y de la dirección facultativa, muy especialmente del director de la ejecución de la obra (en el caso de las Entidades de Control de Calidad y de los Laboratorios de Ensayos), en la fase de realización de la obra.

La dirección facultativa de la obra
El conjunto de este sistema -garantía, aseguramiento, asistencia técnica auxiliar- tiene su apoyo y fundamento en el régimen de intervenciones profesionales de carácter técnico que la L.O.E. establece, con carácter obligatorio, siguiendo con ello el modelo tradicionalmente aplicado en nuestro país, consistente en la preceptiva intervención de proyectistas en posesión de título habilitante y de una dirección facultativa integrada por el director de la obra y el director de la ejecución de la obra, ambos en posesión también del título habilitante requerido para ello. Estas intervenciones, de carácter preceptivo, suponen la garantía de solvencia técnica del cumplimiento de los cometidos que por la Ley específicamente se asignan a cada una de las funciones prescritas en la misma.

Los colegios profesionales de los titulados que intervengan como proyectistas o componentes de la dirección facultativa darán fe, en cada caso, de su intervención a través de la diligencia de registro de encargos y visado de documentaciones técnicas. Previa la constancia colegial consignada, las Administraciones competentes, cumplidos los requisitos legales del caso, otorgarán las licencias y autorizaciones necesarias para el acto edificatorio y, en su momento, para la ocupación y uso de lo construído.

A diferencia, pues, de las prácticas que se siguen en otros países, la idoneidad técnica del proceso edificatorio se confía a los técnicos del proyecto y dirección, quiénes bajo su responsabilidad profesional plena asumen las obligaciones de presente y de futuro que a cada uno corresponden. Lo normal es que las responsabilidades derivadas de estas obligaciones se cubran por la vía del aseguramiento de la responsabilidad civil correspondiente.

Esta situación, que la L.O.E. ha consolidado, no es sustancialmente diferente de la existente antes de su promulgación, salvo en lo que respecta a la obligatoriedad de aseguramiento por el promotor de las responsabilidades atinentes a los daños o vicios que afecten a la estabilidad y resistencia mecánica de los edificios destinados a vivienda; a la precisión del alcance de las garantías sobre los diversos elementos o unidades de obra y de sus plazos, inclusive los de ejercicio de acciones de reclamación; y a la definición y concreción de los cometidos asignados, respectivamente, a los agentes del proceso edificatorio enumerados por la Ley.

Las empresas de Auditoría de Riesgos en la Edificación (OCTs)

Los autodenominados Organismos de Control Técnico
En el escenario definido por la L.O.E. que, como se ha dicho, no difiere sustancialmente del que existía anteriormente, han irrumpido en el mercado, impulsadas -cuando no exigidas o impuestas- por el estamento asegurador, unas empresas a las que se ha dado la denominación genérica de Organismos de Control Técnico (OCTS) con la función de constatar los riesgos del proceso edificatorio tanto en la fase de proyecto como en la de ejecución de obra, para su evaluación por la entidad aseguradora que vaya a concertar la póliza del seguro de daños o de caución que cubra la contingencia decenal definida en los arts. 17.1 y 19 de la Ley 38/1999.

Es sabido que hace ya muchos años que en el sector de la construcción han venido funcionando, y funcionan, empresas que, para obras de gran complejidad o volumen económico, han colaborado con los proyectistas y las direcciones facultativas en el control de calidad externo del proceso, mediante encargo recibido de sus promotores o, en algunos casos, de otros agentes (proyectistas). También es de conocimiento común que ya antes de la promulgación de la LOE existían en el mercado pólizas de seguro que garantizaban la responsabilidad decenal del artº. 1.591 del Código Civil, que tenían lógicamente carácter voluntario y para las que no siempre se exigía la intervención de los OCTs.

La situación actual constituye, sin embargo, un cambio cuantitativo y cualitativo de suma importancia, toda vez que, frente al régimen voluntariarista anterior y a la utilización de entidades instrumentales para favorecer la calidad del proceso edificatorio al servicio de sus propios agentes directos (promotor, proyectistas, direcciones facultativas), surge un elemento nuevo en razón a que las aseguradoras deciden condicionarla contratación de las pólizas de daños o de caución exigidas por la L.O.E. a la intervención de los impropiamente llamados Organismos de Control Técnico. Esta decisión se completa con la de sujetar a los OCTs a un proceso de homologación ‑"reconocimiento"‑ por parte de las aseguradoras, cuya gestión se encomienda al CEPREVEN. Se introduce con ello, de hecho, un virtual monopolio en el mercado, que podría ser distorsionador de los principios de libertad de competencia que declara la legislación vigente.

Las funciones de los OCTs y su correcto ejercicio
Prescindiendo de las consideraciones conceptúales anteriores. puede afirmarse que un adecuado ejercicio de las funciones en las que se justifica su existencia, exigirá que los OCTs ajusten su intervención a las siguientes condiciones:

• Su exclusivo objeto debiera ser identificar y evaluar los riesgos del proceso edificatorio mediante la correspondiente auditoría en las fases de proyecto y ejecución de obra, para facilitar a la aseguradora que formaliza la póliza de daños o caución la información necesaria para su contratación.

• La auditoría habrá de realizarse con arreglo a programas resultantes del establecimiento de un repertorio normalizado de elementos de riesgo, que permitan contrastar la conformidad del proyecto y de la ejecución de obra con la normativa técnica de aplicación obligatoria. Se ejercerá por medio de exámenes visuales sin comportar ensayos o análisis en laboratorios o investigaciones sistemáticas.

• En ningún caso corresponde a la empresa auditora adoptar medidas para la corrección de los defectos apreciados por presunta infracción de normativa técnica ni tampoco cerciorarse de que sus informes son atendidos.

• La auditoría no puede ni debe sustituir la función de los agentes que legalmente intervienen en el proceso edificatorio ‑proyectistas, director de la obra, director de la ejecución de la obra, contratista, laboratorio de ensayos, entidades de control de calidad‑, quiénes asumen con plena responsabilidad el ejercicio de sus funciones, con total autoridad y autonomía en el ámbito de sus respectivas competencias.

• Las visitas de auditoría a la obra deberán practicarse siempre con previo conocimiento de la dirección facultativa o, al menos, del director de la ejecución de la obra, procurándose la concurrencia en la misma de los afectados.

• La auditoría no sustituye en ningún caso los controles previos o a posteriori que hubieran de practicarse por lo organismos oficiales competentes.

• La actividad de los OCTs, que no viene impuesta directamente por norma legal alguna, se instrumenta al servicio de la compañía aseguradora, por lo que debería formalizarse su contratación por esta última, asumiendo directamente el pago de los honorarios devengados por sus servicios.

Los técnicos del proyecto y dirección y los OCTs
A resultas de lo anterior, queda claro que en ningún caso puede ni debe haber interferencia entre los OCTs (y sus representantes o delegados) y los proyectistas y componentes de la dirección facultativa de las obras, ni debe verse menoscabada la función que a los técnicos reconoce la Ley.

Y menos aún se puede pretender amparar tal injerencia en disposiciones contractuales, derivadas de la relación establecida por el promotor con los OCTs, a través generalmente de lo que son conocidos como "contratos de adhesión", en los que se trataría de imponer obligaciones a quiénes como es el caso de proyectistas y dirección facultativa no son parte del contrato.

Sin perjuicio de cooperar, desde sus diferenciadoras funciones, con los delegados o representantes de los OCTs, los técnicos que asumen la responsabilidad del proyecto y de la dirección han de ejercerla en su plenitud, sin admitir intromisiones ni hacer dejación de sus funciones. Utilizarán para ello los medios que la Ley les reconoce, que son consecuencia del repertorio de atribuciones y obligaciones que, en su calidad de agentes de la edificación, les otorga. Sus colegios profesionales habrán de prestarles el apoyo necesario, cuando les fuere requerido, a fin de que se respete en sus justos términos la actividad en obra de cada agente.

Puede concluirse en que la finalidad última de todos los intervinientes en el proceso no es otra que la de alcanzar los niveles de calidad exigibles, en función de la naturaleza y tipología de cada obra. Y ha de entenderse que los OCTs constituyen un elemento auxiliar, con un ámbito propio de actuación independiente del que corresponde a los demás agentes, que se articula a través de la compañía aseguradora a cuyos intereses sirven, puesto que esta última garantiza el resarcimiento de los daños que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio, que es lo que directamente les concierne. Y en ese ámbito parcial cooperan los OCTs al fin común pretendido, identificando y evaluando los riesgos.

La ubicación en el proceso edificatorio de los OCTs y los errores inducidos por esta denominación
Los problemas de su ubicación en el proceso edificatorio, que se han podido detectar, pueden deberse a la ambigüedad de sus funciones y a la circunstancia de que la contratación de los OCTs, por exigencia de las aseguradoras, se realice por los promotores, quiénes ordinariamente son los contratantes de los servicios de proyecto y dirección facultativa.

Otro factor determinante de la confusión que puede darse entre las funciones de los agentes técnicos prescritos por la LOE y las que, sin imperativo legal, pueden desempeñar los OCTs, deriva de la desafortunada denominación que a estos últimos se ha venido en dar, que no se corresponde con las funciones y cometidos de carácter auditor que les atañen, ya que se trata de empresas mercantiles con ánimo de lucro y no de 'organismos' -con la connotación de oficialidad que ello comporta-, y no desarrollan funciones de "control técnico" en sentido estricto, ya que dicho control está atribuido por la ley a los proyectistas y los componentes de la dirección facultativa.

La denominación correcta: Empresas de Auditoría de Riesgos en la Edificación (EARE)
Es por ello que, para evitar el efecto de confusión inducido por una impropia denominación, se considera que la correcta habría de ser la de "Empresas de Auditoría de Riesgos en la Edificación", que refleja de manera adecuada la actividad auxiliar que desempeñan en el proceso, en beneficio y a utilidad de las compañías aseguradoras, que son sus clientes naturales.

Se sugiere, por tanto, se deje de utilizar, por inadecuada, la denominación de "Organismos de Control Técnico" que, sin apoyo en norma ni disposición legal, se ha dado a estas empresas, en atención a las razones que anteriormente se han consignado, que corresponden al repertorio de funciones que definen con precisión lo que dichas empresas son y el papel que realmente les corresponde.<