Repaso a la Inspección

Numerosas ciudades están trabajando en la futura implantación de la lTE

La Inspección Técnica de Edificios se ha revelado tan necesaria para la conservación y el mantenimiento como difícil de llevar ala práctica. Si la implantación de la ITE está permitiendo ir poniendo remedio a las patologías que se van detectando, no es menos cierto que la mayoría de las ciudades en las que existen normas locales arrastran retrasos en la aplicación de sus ordenanzas. Pero, pese a los duros inicios, la experiencia de los municipios pioneros se ha convertido en un referente imparable, y hoy son muchos los ayuntamientos -Málaga, Lugo, Granada y Cuenca, por citar algunos ejemplos- que, a su imagen y semejanza, trabajan ya en normas pensadas para recuperar y/o preservar su acervo inmobiliario.

Alberto Cifuentes
Ilustraciones: Jorge Arranz

Unas veces es la despreocupación de los dudada nos, que sólo suelen reaccionar cuando se produce algún derrumbe. Otras, la ausencia de información por parte de los ayuntamientos, que generalmente, se conforman con hacer una o dos comunicaciones a los propietarios de los inmuebles. Y, en buena parte de los casos, la lentitud administrativa. No está siendo fácil, por regla general, concienciar a los propietarios de su obligación de conservar en buen estado de seguridad los inmuebles, ni a los ayuntamientos de la importancia de contar con medios técnicos y administrativos para que la Inspección Técnica de Edificios acabe garantizando, como es su objetivo, el estado saludable del patrimonio inmobiliario.

Así, en Madrid, capital pionera en la implantación de la ITE, las prórrogas a los plazos iniciales marcados se están constituyendo en norma. En Sevilla, la cifra de inspecciones apenas ha conseguido superar la veintena. En Toledo, no se sabe aún como arrancar con los análisis técnicos, a pesar de que la obligación de "pasar la ITE" se estableció hace casi dos años. Y en otros casos, en los que la inspección se reduce a elementos exteriores, como ocurre en Barcelona, tres años después de promulgarse la ordenanza menos de la mitad de los 6.000 edificios con más de cien años de antigüedad cuentan con su "certificado de solidez".

Cuesta echar a andar. Al menos ese es el sentir de los responsables municipales y de los profesionales de las capitales en las que la ITE es ya un hecho. Y, sin embargo, todos coinciden en que las revisiones técnicas periódicas son imprescindibles si queremos preservar el patrimonio arquitectónico. También lo entienden así otras ciudades que, apoyándose en las primeras experiencias en la inspección de edificios, han incorporado, o están a punto de hacerlo, ordenanzas en este sentido.

En tiempo y forma
Madrid ha sido para todas ellas un referente en esta materia. No en vano, la capital de España fue pionera en la aplicación, en enero de 2000, de un sistema de inspección, más completo que el implantado con anterioridad en Barcelona, con el que se pretende revisar, además de los elementos exteriores, la cimentación y la estructura, así como la fontanería y saneamiento de las fincas que hayan superado los 20 años de antigüedad.

Desde aquella fecha, y hasta el 2 de noviembre de 2001, el número de actas de ITE tramitadas o en tramitación ascendía a 13.521 fincas, de las que 8.549 presentaban alguna patología. Como es lógico, hasta el momento se han revisado los edificios más antiguos de los más de 16.000 sujetos a revisión y, por tanto, los que más problemas pueden presentar.

De los 6.183 inmuebles inspeccionados por aparejadores y arquitectos técnicos de Madrid hasta el 31 de octubre, la mitad presentaba algún tipo de patología que requería ser subsanada.

El Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid lleva insistiendo años en la falta de información de los ciudadanos, que sólo acostumbran a preocuparse por la seguridad constructiva ‑como ya ocurriera en Barcelona‑ cuando se producen accidentes. Este es el caso de los todavía recientes derrumbes acaecidos en las calles Gaztambide y Factor, que dispararon la petición de inspecciones técnicas.

La respuesta del Ayuntamiento, sin embargo, no ha sido todavía la multa. Los responsables municipales han optado por ampliar los plazos iniciales, una fórmula que ha sido muy criticada desde los colegios profesionales, para quienes lo deseable es el cumplimiento de una norma que afecta a la seguridad constructiva, tanto para las personas como para sus bienes.

Según Alfonso Garagorri, de la Junta de Gobierno del COAAT de Madrid, a finales de octubre el Ayuntamiento de la ciudad disponía de un gran volumen de expedientes tramitados y en tramitación, lo que ha llevado al municipio a aprobar en noviembre un nuevo "plazo de gracia" para los propietarios que deberían pasar la ITE el próximo 31 de diciembre como fecha limite. "Parece necesario -afirma Garagorri- que este cumplimiento vaya acompañado de medidas de información general y medios humanos, técnicos y administrativos suficientes para que la implantación de la ITE se realice en tiempo y forma, garantizando el estado saludable de la ciudad de Madrid".

De la experiencia colegial madrileña se desprende que las mayores incidencias aparecen en relación con el estado general de fachadas exteriores, interiores y medianerías, con el 40%. El segundo lugar lo ocupa el estado general de las estructuras y cimentación, con un 24%. Y, finalmente, el estado de las cubiertas, azoteas así como la fontanería y la red horizontal de saneamiento, se encuentran ambas igualadas con un 18% de incidencias. No obstante, hay que precisar que el mayor número de inspecciones desfavorables se dio en los primeros meses de aplicación de la ordenanza y que hoy ha descendido desde el 68 al 52%. Ello se debe -asegura Garagorri- a la implantación paulatina de la ITE, así como a que las propiedades se están concienciando, poniéndose en manos de profesionales que les asesoran, realizando las obras de conservación de forma previa al paso de la inspección técnica de edificios, de forma que la obtiene favorable.

De los datos se desprende que el propietario madrileño se preocupa en primer lugar de las incidencias que afectan directamente a su calidad de vida y habitabilidad, tales como goteras, fugas de agua, tanto en redes de potable como de evacuación, es decir, lo que tiene incidencia directa y diaria. Y deja en un segundo plano las afecciones de caídas y desprendimientos, así como las patologías estructurales.

Informes paralizados
Sevilla es punto y aparte. Hasta el momento la ordenanza sobre la ITE, aprobada en mayo de 2000 y que afecta a los inmuebles que hayan cumplido 15 años, se salda con 21 informes realizados, dieciséis de los cuales han sido redactados por arquitectos técnicos y cinco por arquitectos.

Según fuentes del COAAT de la capital hispalense "ninguno de ellos ha salido de la Gerencia, sino que han sido paralizados, hecho que ha provocado la queja pública del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Sevilla".

La primera tanda de inspecciones afecta a edificios de más de cien años de antigüedad, cifrados, según el primer censo realizado por el Ayuntamiento, en alrededor de 6.700 inmuebles.

Ha habido, además, algún otro despiste añadido. El COAAT detectó un importante error en el folleto de publicidad, editado por la Gerencia de Urbanismo, para dar a conocer a los propietarios la obligación de "pasar la ITE". Se había omitido la figura del aparejador o arquitecto técnico como profesional competente para realizar las inspecciones técnicas de edificios. El folleto, naturalmente, fue retirado, tras la protesta del Colegio.

Poco a poco
Tampoco en Valencia las inspecciones han sido muy numerosas. En los diez primeros meses del año 2001, y acogiéndose a la

 Ley Reguladora de la Actividad Urbanística de la Generalitat Valenciana, los Colegios de Aparejadores y Arquitectos Técnicos y Arquitectos han contabilizado la inspección de unas 1.100 fincas, según los datos aportados por el concejal de Disciplina Urbanística, Alfonso Novo. A esta cantidad habría que añadir las efectuadas en los dos últimos meses del pasado año, primer periodo para la puesta en marcha de la medida, y que, según la misma fuente, se acercaron a las 140.

La cifra es evidentemente muy baja, si tenemos en cuenta que el parque inmobiliario de la ciudad del Turia se configura con unos 20.000 edificios de más de cincuenta años de antigüedad, y por tanto, obligados a la inspección, aunque una parte de ellos han sido sometidos a obras de rehabilitación en los últimos años y estarían exentos de nuevas revisiones.

Aún consciente de las dificultades que entraña la concienciación ciudadana en materia de conservación, el Ayuntamiento valenciano se muestra satisfecho de los resultados obtenidos en la "muestra" realizada. Por el momento, ningún edificio ha presentado problemas estructurales, aunque han podido detectarse algunos defectos en los revestimientos y cornisas y, sobre todo, muchas humedades en las fincas valencianas.

Mejor de lo previsto
Cádiz, que cuenta con un total de 5.737 fincas, fue también pionera a la hora de asegurar la conservación de los inmuebles. En concreto, la segunda ciudad de España en poner en marcha la ITE. El municipio encuadró la Inspección Técnica en la Ordenanza sobre Conservación y Rehabilitación del Casco Histórico, aprobada en febrero del 99, y firmó un año después un acuerdo con los Colegios de Aparejadores y Arquitectos Técnicos y Arquitectos, con el objetivo de poner en marcha la ITE en aquellos edificios construidos hace más de 40 años, con revisiones cada diez años.

Los resultados alcanzados en estos casi dos años han sido positivamente valorados, tanto por el COAAT gaditano como por la concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de la capital, Maribel Bueso. Hasta mediados de octubre, 735 inmuebles, de los 3.734 de más de cuarenta años de antigüedad que tendrán que pasar la inspección, han cumplido ya con los trámites. Una respuesta que ha superado las previsiones municipales más optimistas.

La patología más frecuentemente detectada en las inspecciones ha sido la pudrición de las cabezas de las vigas de madera por humedades y filtraciones, un problema que, según el COAAT de Cádiz, resulta en ocasiones difícil de detectar, puesto que esas vigas a veces están cubiertas con techos de escayola.

La concejal de la capital gaditana destaca el interés que el municipio tiene en asegurar el deber de conservación por parte de los propietarios, llegando a la ejecución subsidiaria o incluso al expediente expropiatorio. Y no son palabras. Maribel Bueso confirma que, en la actualidad, el Ayuntamiento tiene 13 expedientes expropiatorios en tramitación por incumplimiento del deber de conservación.

Arranque difícil
Toledo capital se sumó a la iniciativa de preservar la conservación de sus fincas con una ordenanza sobre "conservación, rehabilitación, ornato y cableado en la vía pública", aprobada en enero de 2000. Pese al tiempo transcurrido, la ITE sigue siendo un proyecto pendiente de ejecución. Las inspecciones técnicas habrán de realizarse a todos los inmuebles que cuenten con más de 50 años de antigüedad, con revisiones periódicas cada cinco años, lo que significa que el caso histórico de la ciudad monumental se verá afectado por la medida.

Granada tampoco se quedó atrás. La capital andaluza dispone desde el pasado mes de junio de la ordenanza reguladora de la Inspección Técnica de Edificios, aprobada por el pleno municipal, pero aún pendiente de la fase de exposición pública y alegaciones.

Según la normativa municipal, habrán de pasar la ITE, en el plazo máximo de tres años, todos los edificios con más de cincuenta de antigüedad, cuyos datos quedarán consignados en el registro que se creará en el Instituto Municipal de Rehabilitación. El municipio ha establecido un régimen sancionador -150.000 pesetas en el peor de los casos- que, para muchos, resulta insuficiente para romper con la práctica de muchos propietarios de abandonar los edificios para propiciar su ruina, sobre todo cuando éstos están en el centro de la ciudad.

Mientras se concreta el contenido definitivo de la ordenanza, el Ayuntamiento ha organizado una jornada de debate en la que han estado presentes las gerencias de Madrid y Sevilla, con el objetivo, según el responsable municipal de Rehabilitación, Federico Salmerón, de recoger lo mejor de las experiencias de ambas ciudades. "Es también nuestro objetivo -añade Salmerón- conseguir elaborar una ficha sin fisuras y llegar a acuerdos con los colegios profesionales involucrados en la materia, sin olvidar la importancia de elaborar un censo, todavía inexistente, organizar cursos de formación de profesionales y concienciar a los ciudadanos para que no perciban la ITE como un impuesto, sino como una necesidad".

San Sebastián de los Reyes, población muy próxima a Madrid, cuenta igualmente con una ordenanza provisional, aprobada el 19 de julio y publicada el 31 de agosto del presente año. Sometida hoy a alegaciones -los Colegios de Aparejadores y Arquitectos Técnicos y Arquitectos las han presentado- la ordenanza podría entrar en vigor el próximo año. El ejemplo está siendo también imitado por otro municipio también muy cercano a Madrid: Móstoles.

Borradores preparados
El municipio de Málaga tiene cada día más cerca la implantación de la ITE. En estos momentos, existe un borrador de la ordenanza sobre "Conservación y estado ruinoso de las edificaciones", en el que, según informa el COAAT de Málaga, se han introducido modificaciones por las sugerencias recibidas y las derivadas del debate con los asesores técnicos de los grupos políticos municipales.

El borrador malagueño, aprobado inicialmente por el pleno de la corporación y expuesto a información pública, recoge en su capítulo III la obligación de realizar la Inspección Técnica de Edificios en aquellos inmuebles que hayan cumplido 20 años de antigüedad. Las revisiones subsiguientes habrán de realizarse -según el borrador- dentro del año siguiente a aquel en que hayan transcurrido diez años desde la primera inspección.

Para llevar adelante el proyecto, el Ayuntamiento de Málaga prevé la creación, dentro de la Gerencia de Urbanismo, de un registro informático centralizado de los edificios sujetos a inspección técnica.

Siguiendo en Andalucía, el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Córdoba ha tomado la iniciativa de proponer al Ayuntamiento la puesta en marcha de la Inspección Técnica de Edificios, aportando toda la información sobre las actuaciones que en este sentido se están llevando a cabo en otras provincias de la Comunidad Autónoma.

No perder el tren
Junto a todos estos municipios que ya han concretado sus ordenanzas o están en vía de hacerlo, son muchos, muchos más, los que están trabajando para desarrollar normas que incluyan la Inspección Técnica de Edificios obligatoria para sus ciudadanos. Así, en el País Vasco existe un anteproyecto de Ley de Vivienda, no aprobado todavía, en el que se contempla la ITE. Según informa el presidente del COAAT de Álava, José Luis Angulo, los Colegios de Arquitectos Técnicos y Arquitectos de la comunidad autónoma han firmado un convenio con el Gobierno Vasco para el desarrollo de las ITE, con el compromiso de tenerlo finalizado en este mes de diciembre.

Medidas similares se han puesto en marcha en Alicante. El COAAT de aquella capital levantina, acogiéndose a lo contenido en la Ley 6/1994 Reguladora de la Actividad Urbanística en la Comunidad Valenciana, ha presentado en los municipios de Alicante, Elche, Alcoy y Denia una propuesta para hacer efectiva la Inspección Técnica de Edificios. El contenido de la misma, que está previsto presentarla también en Elda, Torrevieja, Orihuela y Benidorm, incluye una propuesta de convenio y un modelo de certificado. De concretarse su aplicación y tal como prevé la Ley autonómica valenciana, la inspección técnica abarcaría a los edificios catalogados y los de antigüedad superior a 50 años, con revisiones periódicas cada cinco años.

También el Ayuntamiento de Lugo está estudiando ya la implantación de la Inspección Técnica de Edificios. En este sentido, los responsables municipales han establecido los primeros contactos, unos contactos en los que, según el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Lugo, tanto el alcalde como el concejal de Urbanismo han mostrado gran receptividad. En el mismo caso se encuentra A Coruña, donde se está preparando un borrador de lo que sería la norma. Y Cantabria, donde se está elaborando la normativa.

Similar iniciativa han tenido los regidores municipales de Cuenca, quienes han solicitado la colaboración del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de la provincia para la puesta en marcha de la ITE, una ordenanza prevista por la LOTAU (Ley de Ordenación del Territorio y Actuación Urbanística de Castilla La Mancha). Según informa el presidente del COAAT, Pedro Ruiz, la institución profesional ha facilitado al Ayuntamiento copias de las ordenanzas de otros municipios y se ha comprometido a confeccionar el catálogo de edificios necesario para su implantación, un aspecto que, afirma el máximo responsable del Colegio, resultó muy tranquilizador para los responsables del municipio.

Inicios de reuniones
En la misma línea, la Junta de Gobierno del COAAT de Ciudad Real ha celebrado recientemente reuniones con el Ayuntamiento y la Delegación de Cultura, a través de su Comisión Provincial de Patrimonio, para proponer el inicio de una experiencia piloto encaminada a poder dar cumplimiento precisamente a la Ley de Ordenación del Territorio y

Actuación Urbanística de Castilla‑La Mancha, en cuyo articulado se especifica el deber de conservación y rehabilitación y la obligación de los propietarios "de toda construcción o edificación catalogada o protegida, así como, en cualquier caso, superior a cincuenta años", de encomendar "a un técnico facultativo competente, cada cinco años, la realización de una inspección dirigida a determinar el estado de conservación".

El objetivo del Colegio de Ciudad Real pasaría por colaborar e impulsar la redacción de una ordenanza municipal e iniciar las inspecciones técnicas con los bienes de interés cultural y edificios incluidos en el Catálogo Municipal de Edificios Protegidos, mediante un convenio entre las partes mencionadas y aquellas otras que se estimen oportunas.

Pensando en el futuro, durante el presente año y 2002 se programarán diversos cursos y jornadas en el Colegio de Ciudad Real, encaminados a la formación directa y la especialización de técnicos capacitados para poder dar respuesta a las posibles demandas que las gestiones iniciadas puedan generar.

Por propia iniciativa
El Colegio de Murcia también ha mostrado su preocupación por la mejora de la calidad y vida útil de las edificaciones, así como el envejecimiento del parque inmobiliario y su consecuente deterioro. Así, junto a actividades destinadas por un lado a la formación de los colegiados, el COAAT de Murcia ha intentado hacer partícipe de esta inquietud tanto a la Administración como a la sociedad en general desde enero de 199 fecha en la que la institución profesión convocó una jornada pública sobre mantenimiento de edificios. A raíz de la conclusiones de esta jornada, la Junta d Gobierno del Colegio puso en marcha una campaña con el lema `La casa en forma', iniciativa nacida en el COAA de Barcelona. En ella se planteaba un serie de inspecciones técnicas gratuita en fachadas y cubiertas de edificios de más de 20 años de la ciudad de Murcia, como experiencia piloto, que permitieran además obtener información sobre la situación general del parque inmobiliario para un estudio posterior.

En las inspecciones realizadas se detectaron una serie de incidencias en el estado de conservación de los elementos exteriores del edificio. Entre otras consideraciones, pudo apreciarse un número muy elevado de edificios con fachadas v cubiertas en mal estado.

En conclusión, la campaña realizada, puso de manifiesto la desinformación existente entre los usuarios (el 90% deseaba información sobre conservación de su edificio), y la óptima opinión que tienen sobre el estado de conservación del edificio (49% lo califica de aceptable), aunque las inspecciones técnicas revelaron que el 67% de los elementos exteriores de los edificios estaba en mal estado.

Preparando normativas
Con la preocupación puesta también en la conservación de las fincas, en Cáceres, algunos municipios están trabajando en normativas municipales que den cobertura al mantenimiento sistemático de los edificios. No es de extrañar, habida cuenta de la preocupación que la comunidad autónoma ha manifestado ya por el mantenimiento, aprobando hace unos meses la Ley de la calidad promoción y acceso a la vivienda de Extremadura. En este texto se recoge en su capítulo IV el articulado sobre el Libro del Edificio, que contendrá las instrucciones de uso y mantenimiento, así como el programa detallado de las diferentes operaciones que en cada momento sea necesario realizar, tanto en las zonas comunes del edificio como en las viviendas que lo contienen.

Con la vista puesta también en la conservación de los edificios, el Gobierno de las Islas de Baleares ha puesto en marcha el pasado mes de septiembre un decreto en el que se establecen medidas que regulan el uso y el mantenimiento de los edificios y de las viviendas, estableciendo también las obligaciones del usuario, del propietario y del promotor, así como la definición de las bases para la elaboración de las instrucciones de uso y mantenimiento que en cada caso deberán concretarse (Libro del Edificio). La medida afecta a los edificios de viviendas y locales que se construyan en la comunidad autónoma.<

Información elaborada con la colaboración de los Colegios Oficiales de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de España