Divergencias y convergencia de la
vivienda
en Europa

Superficie de 87,1 m², compartida por 2,5 personas y en régimen de propiedad. Este es el prototipo de los 170 millones de viviendas existentes en la Unión Europea. Y, siguiendo la tendencia tradicional de España -con menos metros de superficie media y mayor ocupación por hogar-, la mayoría de los países se decantan ahora hacia el sistema de propiedad, aunque su mercado de alquiler supera holgadamente el nuestro.

Con un parque de vivienda de 170 millones de unidades, los países de la Unión Europa han afrontado con distintos criterios y recursos sus políticas en esta materia durante la segunda mitad del siglo XX. Sin embargo, las últimas tendencias desreguladoras y la reducción del gasto público han conducido a un mercado de vivienda más homogéneo, aunque poco preparado para afrontar las nuevas demandas sociales, derivadas de una creciente población que no dispone de recursos suficientes para acceder a los altos precios que hoy se manejan en Europa.

Los europeos de hoy se inclinan por el sistema de propiedad, en detrimento del alquiler. Eso sí, sin llegar al abultado porcentaje de vivienda en propiedad que existe en España (86%) y que sigue siendo el mayor de la Unión Europea. Los responsables públicos de la vivienda de todos los países buscan el punto de equilibrio óptimo entre los dos regímenes de tenencia, con el objetivo de conseguir una mayor accesibilidad al bien primario que constituye la vivienda.

Estudio. La política de vivienda en una perspectiva europea comparada es el objeto de un amplio estudio realizado por la economista Carme Trilla por encargo de la Fundación la Caixa. En él se revisa la situación de la construcción y política inmobiliaria en la Unión Europea y su evolución durante la segunda mitad del siglo XX, y se aportan los datos que permiten revisar el crecimiento y distribución del parque inmobiliario en la zona analizada.

Según este estudio, el conjunto de los países de la actual UE han tenido que incrementar sus parques de vivienda de primera residencia durante la segunda mitad del siglo XX en 70 millones de unidades, para albergar a una población creciente, a veces consecuencia de la inmigración, que ha aumentado el 31 % desde 1945.

De los 170 millones de viviendas contabilizadas, sólo 152 son hogares. Existe por tanto un superávit de 18 millones de unidades, viviendas desocupadas o segunda residencia. Pero el dato no es extrapolable a todos y cada uno de los países europeos, puesto que Portugal, con un 27%, y España, con un 32%, aglutinan un altísimo porcentaje de viviendas desocupadas y segundas residencias. Sin embargo, Holanda, Reino Unido y Alemania no disponen todavía de un parque suficiente para dar alojamiento a todos los hogares. Alemania presenta el déficit más importante, con 700.000 hogares sin vivienda propia.

Pese a las divergencias, el incremento de la superficie edificada en los principales países europeos ha experimentado un importante salto cualitativo en los últimos 20 años. Un estudio de la Agencia Europea de Medio Ambiente afirma que la construcción de centros comerciales y recreativos y urbanizaciones masivas está terminando con el suelo europeo. Según los datos incluidos en su informe anual, la superficie edificada ha aumentado en las dos últimas décadas en un 20%, un fenómeno que, según la Agencia Europea, es insostenible, pero "irreversible en términos prácticos".

Menor ocupación. Con independencia del volumen edificado, resulta esclarecedor en el estudio de la Caixa comprobar cómo se ha reducido la ocupación media de los hogares europeos, que ha pasado de 3,5 personas/hogar en 1945 a 2,5 en 2000. España sigue siendo uno de los países que tienen una mayor densidad en los hogares (3 personas/hogar), aunque también ha sufrido una disminución equivalente, si lo comparamos con las 4 personas que ocupaban un hogar en 1945.

Pero la tendencia europea de menor ocupación no significa menor superficie. Los europeos quieren viviendas más grandes, para destinar esos metros cuadrados de más a actividades de ocio o de trabajo en el domicilio.

En la actualidad, la media de metros cuadrados de una vivienda europea es de 87,1, en un abanico que oscila entre los 75 m2 de las viviendas finlandesas y los 107 m2 de las danesas. Casi todos los países, con excepción de Reino Unido, Grecia y Finlandia, cuentan con viviendas de dimensiones superiores a las españolas, cuya media en superficie es de 85,3 metros cuadrados, dos metros escasos menos que la media de las viviendas europeas.

Opción mayoritaria. También hay divergencias entre España y la Unión Europea respecto al alquiler, pese a la tendencia apuntada del crecimiento en Europa de la vivienda en propiedad, con el consiguiente descenso del mercado de arrendamiento.

Es verdad que la compra de vivienda se ha convertido en la opción mayoritaria en la Europa occidental del siglo XXI. La media actual de viviendas en propiedad en Europa -el 61 %- es elevada, pero con toda probabilidad no es el nivel definitivo que alcanzará esta modalidad que inició su expansión en la década de los ochenta. El informe de la Fundación la Caixa asegura que el aumento de la propiedad en toda Europa ha sido fruto de una política de discriminación positiva hacia esta modalidad, que en 1960 se situaba entre el 35 y el 45%.

Por el contrario, el alquiler cae en Europa y no se incrementa en España. Si el 14% que representa actualmente el parque de alquiler español ya se encuentra distante del promedio europeo, cifrado en el 39% -llegó a ser un 50% en 1960-, las distancias se disparan cuando se analizan los datos de la vivienda social de alquiler. El estudio de la Fundación la Caixa constata que sólo el 2% de las viviendas españolas de alquiler está subvencionado, frente al 18% de la media europea. Con la excepción de Grecia, nuestro país es, junto a Luxemburgo, el último de la cola en lo que respecta al alquiler social. A la cabeza del mismo se encuentran Holanda -35%-, Suecia -22%-, Reino Unido -21 %- y Francia -17%-.

Propiedad. A pesar de nuestra tendencia a la propiedad, el endeudamiento hipotecario de los hogares españoles es bajo, muy inferior a la media europea, que se sitúa en 20.000 euros/hogar (3,3 millones de pesetas). La aparente contradicción puede entenderse si se tiene en cuenta que la mayoría de los propietarios españoles tiene ya totalmente pagada su vivienda.

Según datos de la Federación Hipotecaria Europea y Eurostat, los mayores endeudamientos se concentrarían en países con muchos propietarios-ocupantes recientes: Dinamarca, Holanda, Reino Unido, Alemania y Suecia. Ellos serán, pues, los que resulten más afectados por la suave pero constante senda alcista de los tipos de interés de las hipotecas en Europa, que se situarán, según el BBVA, en el 6,5% a finales de 2002. Paralelamente, se hace previsible un aumento -generalizado en todos los países desarrollados- del esfuerzo para acceder a una vivienda. A finales de 2002, las previsiones de precios y de tipos de interés indican que el esfuerzo para acceder a una vivienda en España se situará en el entorno del 44% del salario bruto.

Hipotecas. Para ventaja española, los créditos hipotecarios son en nuestro país los más competitivos de Europa, con unos tipos en torno al 0,5 puntos por debajo de la media. Y es que, aunque en la Unión Económica Monetaria los préstamos hipotecarios tienen un denominador común: su precio en euros, los diferentes países comparten muy pocos rasgos más. Según el último informe de la Federación Hipotecaria Europea, España resulta muy favorecida en el comparativo. "La financiación a la promoción de viviendas y a los particulares adquirentes en España dice la Federación‑ resulta, en términos de agilidad, calidad de servicio, transparencia y tipos de interés, una de las más sugestivas de Europa".

Si nos referimos a la conservación del parque edificado europeo las diferencias entre unos países y otros es muy notable. En conjunto, y según datos de la Comunidad Europea, 40 millones de viviendas precisarían de políticas de renovación o de rehabilitación.

España se sitúa, junto a Francia y Austria, entre las naciones que cuentan con el mejor estado de conservación y nivel de equipamiento en sus viviendas. Solamente el 10% de nuestro parque inmobiliario presenta problemas, frente a la media europea del 24%.

Si en Suecia sólo el 1 % del parque presentaría algún déficit, el porcentaje de viviendas con problemas en Italia alcanzaría el 48%, derivados de la ausencia de una decidida política de conservación. Y no se corresponde el estado de los parques inmobiliarios con su antigüedad, ya que los parques más antiguos son los de Francia, Reino Unido y Bélgica, países con más del 25% de sus inmuebles construidos con anterioridad al año 1920.<<