PASAR LA INSPECCIÓN

Varias ciudades españolas se suman a la revisión técnica que el Ayuntamiento de Madrid aplica desde primeros de año

Barcelona fue la primera en imponer la revisión obligatoria de las fachadas y elementos exteriores de los edificios. Madrid fue más allá en la vigilancia del estado de los inmuebles y, desde primeros de año, ha puesto en marcha una completa Inspección Técnica de Edificios (ITE). El ejemplo ha cundido. Cádiz acaba de firmar un convenio –y Valencia está a punto de hacerlo- entre Ayuntamiento y colegios profesionales competentes, para proceder al control periódico de sus fincas urbanas. Mientras, otras capitales estudian medidas similares que eviten la degradación irrecuperable del patrimonio arquitectónico.

l año 2000 ha sido el punto de partida para que los edificios madrileños empiecen a acreditar su buen estado de conservación a través de una inspección técnica, según se establece en la Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinosos de las Edificaciones, aprobada en enero del 99. El objetivo es regular la obligación de los propietarios de las edificaciones, urbanizaciones y terrenos y demás bienes inmuebles, de conservarlos en estado de seguridad, salubridad y ornato público.

Muchas fincas precisan una revisión

La medida afectará de forma gradual a todos los edificios que tengan más de 20 años de antigüedad. A lo largo de este año se someterán a revisión cerca de 18.000 inmuebles catalogados como “protegidos” en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, con los niveles 1, 2 y 3, establecidos en función de la extensión de la protección, En la actualidad, existen del orden de 3.000 expedientes abiertos de oficio, a instancias de parte o del Ayuntamiento.

Con la excepción de los inmuebles pertenecientes a las administraciones pública y a representaciones diplomáticas, que han quedado fuera de la norma, en los años sucesivos la inspección se hará obligatoria para el resto de los edificios, independientemente de su uso.

Aquellos ubicados en el centro histórico y cascos históricos periféricos se inspeccionarán el próximo año. Los construidos antes de 1960, en 2002. Los que daten de entre 1961 y 1970, en 2003. al año siguiente, los construidos entre 1971 y 1980; y a partir de 2005, los que, al 1 de enero de ese año, tengan una antigüedad superior a los veinte años.

Segunda revisión
La ordenanza municipal prevé también una segunda inspección, que habrá de pasarse en el año siguiente a aquel en que se cumplan diez años desde la primera revisión, siempre a cargo de un técnico competente, aquél, lógicamente, que mejor conoce el proceso constructivo, aunque, en ocasiones, pudieran establecerse equipos multidisciplinares, formados por varios profesionales, para acometer una inspección desde distintas especialidades, como puede ser, por ejemplo, el caso de hospitales o edificios de alta complejidad.

Aunque, al cierre de estas páginas, aún no están firmado el convenio de colaboración entre Ayuntamiento madrileño y colegios profesionales –del que existe ya un borrador-, las instituciones que agrupan a los técnicos y, muy especialmente, la de los aparejadores y arquitectos técnicos, están ya preparados para prestar este servicio a las comunidades de vecinos.
  El COAAT de Madrid lleva varios meses trabajando en estrategias de formación de sus colegiados. Setecientos cincuenta aparejadores/arquitectos técnicos madrileños, interesados en la posibilidad de realizar inspeccioes técnicas, han asistido a las Jornadas –de un día de duración- destinadas a explicar el alcance de la ITE. Pero, además, el Colegio ha organizado desde el pasado diciembre –y con carácter mensual- mini cursos de dos días de duración. Posteriormente, a finales de marzo o primeros de abril, está prevista la puesta en marcha de un curso sobre patologías, de veinte horas de duración.

Con independencia de la formación a los colegiados, el COAAT de Madrid ha propiciado un acuerdo con el Colegio de Administradores de Fincas, para la celebración de unas jornadas informativas conjuntas y de debate, entre ambas profesiones, sobre la Inspección Técnicas de Edificios.

Acta de Inspección
El examen técnico que pasarán los inmuebles madrileños se apoyara en un modelo unitario de “acta” de inspección que ha sido sometido a información de los colegios profesionales.
  La elaboración final de este documento técnico ha sido, según fuentes del COAAT de Madrid, laboriosos. “Se ha tratado de concretar –dice al respecto Alfonso Garagorri, de la Junta de Gobierno del Colegio madrileño- el alcance de la inspección. Ante la práctica imposibilidad de realizar calas, catas o pruebas de carga, se concluyó que la inspección tendría que ser visual, deduciendo el estado general de conservación de los elementos estructurales o los recubrimientos, revestimientos y elementos voladizos de las fachadas, informando de las lesiones o deformaciones apreciadas, Extender la inspección a todo el edificio habría hecho prácticamente inacabable el trabajo y hubiera encarecido notablemente sus costes”.

  Las gestiones entre municipio y colegios profesionales dieron como resultado un documento definitivo, en el que el técnico o técnicos que efectúen los trabajos habrán de consignar todos los datos relativos al edificio, con el tipo de uso al que está destinado, el emplazamiento y la fecha de construcción. En la misma hoja se consignarán los datos del técnico inspector. Una vez revisado el estado del edificio, el profesional que haya dictaminado su estado debe concretar si las condiciones de seguridad constructivas son favorables o desfavorables.
  Cuatro informes técnicos componen este acta de inspección. Cada uno de ellos está reservado a la evaluación del estado general de la estructura y cimentación, el estado de las fachadas interiores, exteriores y medianeras; la conservación de la cubierta y azoteas, y el estado de la fontanería y de la red de saneamiento.

Baremos orientativos
El Colegio de Madrid ha aprobado ya en Junta de Gobierno los baremos orientativos de honorarios para las actuaciones profesionales de los aparejadores y arquitectos técnicos que hayan de realizar las inspecciones y la cuota por intervención profesional.

  Se parte de unos honorarios de 40.000 pesetas, que se incrementarán de forma variable en función de distintos coeficientes, establecidos en base a la antigüedad del edificio, a su altura, a su volumen y al tipo de estructura en el que está realizado.

Si el informe fuera desfavorable, los propietarios deberán llevar a cabo las reformas que los técnicos indiquen. Para facilitar estas labores posteriores a la ITE, la ordenanza municipal establece la posibilidad de otorgar subvenciones a aquellos propietarios que carezcan de recursos suficientes para acometer el coste de reparación. La subvención habrá de seguir los criterios vigentes para el acceso a Viviendas de Protección Oficial (VPO), de forma que se subvenciones hasta el 50 por ciento de dicho coste a aquellos propietarios que tengan ingresos inferiores a tres veces y media el salario mínimo interprofesional, fijado en 70.680 pesetas mensuales, y hasta el 75 por ciento de dicho coste a quines no superen dos veces y media tal importe.

Algunas obras ciudades no han quedado atrás, y, al igual que Madrid, se han decidido a proteger su patrimonio inmobiliario, imponiendo inspecciones técnica. Cádiz y Valencia son dos buenos ejemplos.
     

El COAAT de Madrid ha organizado un cursosobre patologías

Muy recientemente –el pasado mes de enero- la alcaldesa de Cádiz, Teófila Martínez, culminaba una iniciativa similar emprendida hace casi un año, cuando se aprobada la Ordenanza sobre conservación y Rehabilitación, de 5 de febrero del 99. El ayuntamiento gaditano firmaba un acuerdo con los presidentes del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos, José Arcos Masa, y con el presidente del Colegio de Arquitectos de Andalucía Occidental, Carlos Sánchez Polack, para poner en marcha la Inspección Técnica de los Edificios construidos hace más de 40 años, tal como se preveía en el capítulo 3 de la norma municipal.

  Según la Ordenanza, los propietarios de los edificios deberán efectuar la primera inspección dentro del año siguiente a aquel en que cumplan 40 años desde su construcción. Las subsiguientes inspecciones se realizarán dentro del año siguiente a aquél en que hayan transcurrido diez años desde la anterior revisión.

  Las negociaciones tripartitas, iniciadas posteriormente entre Ayuntamiento y los dos colegios profesionales se centraron en la concreción del contenido de las fichas técnica que servirán de base a los profesionales encargados de realizar el examen del edificio.

Contenido en Cádiz
Las inspecciones contemplarán el estado general de la estructura y cimentación, y de la fachada del edificio, en especial de los elementos que pudieran suponer un peligro par la vía pública, como petos de terrazas, placas, etc., y de las patologías que puedan afectar a la integridad del edificio, como fisuras, humedades, etc. Además, se revisará el estado de cubiertas y azoteas, así como la fontanería y red de saneamiento.

  Los trabajos que efectúen los técnicos contendrán –según el director técnico del COAAT de Cádiz-una estimación económica de los trabajos necesarios para subsanar las patologías detectadas.

  En Cádiz,. las inspecciones técnicas corresponderán a un equipo formado por un aparejador/arquitecto técnico y un arquitecto, aunque, como es lógico, cualquier otro técnico competente podrá solicitar al Ayuntamiento que se le tenga en cuenta para la realización de los trabajos.     

Los propietarios de las fincas afectadas –la mayoría del caso antiguo de la ciudad- tienen la posibilidad de solicitar la inspección de forma voluntaria, aunque la alcaldesa ha advertido que el Ayuntamiento actuará subsidiariamente, si así se hace necesario.

  El coste del control afectado por los técnicos habilitados se ha estimado en unas 12.000 pesetas por vivienda, con un mínimo de 50.000 pesetas por finca.

No estarán exentos de este trámite las sedes de las administraciones públicas o de aquellas empresas que hayan cumplido la edad indicada.

Valencia

Valencia está a punto de poner en marcha también una iniciativa similar aunque, en este caso, la inspección técnica afecte a edificios de mayor antigüedad que en el caso de la capital de España o que en la capital gaditana.
En la ciudad del Turia, el Ayuntamiento y los Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos y Arquitectos han elaborado un convenio que facilite el cumplimiento por parte de los ciudadanos de la Inspección Técnica de los Edificios, prevista en el artículo 87 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística de la Generalitat Valenciana de noviembre de 1994. La aplicación de esta Ley obligará a los propietarios de “toda edificación catalogada, con antigüedad superior a 50 años, una inspección facultativa competente para supervisar su estado de conservación”.

El convenio, que no ha sido ratificado al cierre de estas páginas, obliga a los dos colegios profesionales valencianos a disponer de unas listas de profesionales dispuestos a realizar las inspecciones técnicas que los ciudadanos soliciten al Ayuntamiento, en el plazo máximo de una semana. Eso sí, en principio y según el borrador de convenio existente, se darán un máximo de 50 visitas diarias (25 para cada colegio profesional), que podrán incrementarse en el futuro.
  Finalizada la inspección se emitirá un documento estándar, donde se recogerán los parámetros a revisar y el estado de conservación y/o necesidad de intervención. Estos parámetros se centrarán en la descripción de la edificación, estado de conservación y, si procede, relación de desperfectos y causas que los motiven; medidas recomendables a aplicar y cumplimiento de medidas propuestas en inspecciones anteriores.

Mucho interés
Los certificados irán visado por el colegio oficial, como garantía de que ha sido suscrito por un técnico competente, y se emitirán en base a una inspección ocular.
  El ejemplo de Madrid, Cádiz y Valencia puede cundir en otros municipios puesto que han sido varios los que se han dirigido al COAAT madrileño y a la Gerencia de Urbanismo de la capital de España solicitando información sobre las gestiones realizadas. Este es, por citar algún ejemplo, el caso de San Sebastián, cuyo Ayuntamiento ha solicitado información al de Madrid con el objetivo de poner en marcha un procedimiento similar, según la Dirección de Planeamiento del municipio donostiarra.
En otras zonas, como Castilla-León, la inspección técnica está prevista en la normativa de ordenación del territorio, fechada en abril del 99. El artículo 10 determina la obligatoriedad de la inspección técnica de las construcciones por parte de técnicos habilitados. sin embargo, y hasta el momento, no se ha producido el desarrollo reglamentario de la norma.
  Sevilla, por ejemplo, Murcia y Córdoba son también, entre otras, ciudades que, o bien han expresado su interés en poner en marcha este servicio o, incluso, han avanzado en esta posibilidad, con el objetivo de mejorar ostensiblemente la conservación de sus edificios.